Prawo własności nieruchomości, odziedziczonych lub pozostawionych w kraju, z upływem lat zagrożone jest coraz większym ryzykiem jego utraty, wskutek zasiedzenia. Właściciel domu czy działki, położonej w Polsce, który nie interesuje się swoją nieruchomością, może stracić jej własność wskutek zasiedzenia.
Zgodnie z polskim prawem zasiedzenie następuje automatycznie, po upływie 20 lub 30 lat od daty objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne przez osobę trzecią.
W jaki sposób następuje zasiedzenie?
Do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wystarczy nieprzerwane władanie cudzą nieruchomością jak właściciel przez 20 lub 30 lat. W przypadku dobrej wiary, polskie prawo dla zasiedzenia wymaga upływu 20 lat, w przypadku złej wiary – 30 lat nieprzerwanego posiadania. Po tym okresie dotychczasowy właściciel automatycznie traci prawo własności nieruchomości na rzecz posiadacza samoistnego. Posiadanie samoistne oznacza zazwyczaj opłacanie podatku od nieruchomości, dbanie o nieruchomość, jej ogrodzenie, zabudowanie lub remont. Sąd potwierdza nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie na wniosek posiadacza. Często właściciel nie jest świadomy, że osoby użytkujące jego dom czy ziemię, w ten sposób zmierzają do przejęcia własności nieruchomości. Zazwyczaj zasiedzenie jest wynikiem braku pisemnej umowy, dotyczącej korzystania przez członków rodziny czy sąsiadów z nieruchomości, należących do osób zamieszkałych za granicą. Może być także skutkiem nieuregulowanych spraw spadkowych. Często do zasiedzenia dochodzi w relacjach rodzinnych, np. po śmierci rodziców. Jedno z dzieci, zamieszkałe w kraju, zajmuje spadkowy dom rodzinny, natomiast pozostałe dzieci, zwłaszcza kiedy przebywają za granicą, z reguły nie interesują się sprawą. Posiadacz zajmuje całą nieruchomość i sam podejmuje decyzje w bieżących sprawach. W przypadku bezczynności pozostałych spadkobierców, po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania dochodzi do zasiedzenia ich udziałów we własności nieruchomości. Samo wniesienie sprawy do sądu o stwierdzenie nabycia spadku nie wystarczy, żeby nastąpiło przerwanie zasiedzenia. Podobnie, dokonanie wpisu w księdze wieczystej i ujawnienie prawa własności wszystkich spadkobierców również nie skutkuje przerwaniem biegu zasiedzenia.
Jak uniknąć zasiedzenia
Aby uniknąć zasiedzenia, należy pamiętać o corocznym opłacaniu podatku od nieruchomości. Ponadto, jeśli właściciel umożliwia członkom rodziny albo sąsiadom korzystanie z całości lub części nieruchomości, wcześniejsze ustalenia, które są zazwyczaj ustne, należy koniecznie potwierdzić pisemną umową o nieodpłatne korzystanie, a w przypadku odpłatności, umową najmu, użytkowania lub też dzierżawy nieruchomości. Natomiast w przypadku odmowy podpisania umowy przez drugą stronę- posiadacza, właściciel może przerwać bieg zasiedzenia występując do sądu z pozwem o wydanie nieruchomości, ustalenie prawa własności, zaprzestanie naruszeń lub z wnioskiem o dział spadku albo o zniesienie współwłasności lub o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Rozwiązaniem godnym polecenia ze względu na koszty i szybkość postępowania jest przerwanie biegu zasiedzenia poprzez zawezwanie posiadacza nieruchomości do zawarcia ugody sądowej.
Uwaga!
Jeśli właściciel nie podejmie w odpowiednim czasie określonych prawem czynności, aby doprowadzić do przerwania biegu terminu zasiedzenia i odzyskania nieruchomości, po upływie terminu zasiedzenia nie ma już szans na jej odzyskanie. Do zasiedzenia dochodzi bowiem z mocy samego prawa. Z tym momentem wcześniejszy właściciel traci bezpowrotnie prawo własności na rzecz posiadacza samoistnego. Dlatego też nie warto zwlekać z podjęciem kroków prawnych dla zabezpieczenia swoich praw do nieruchomości w Polsce przed ich utratą w drodze zasiedzenia przez członków rodziny, sąsiadów lub inne osoby.
autor: radca prawny Hanna Dąbrowska
Absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Warszawskiego. Radca prawny z ponad 20 letnim doświadczeniem w obsłudze prawnej osób fizycznych i firm. Specjalizuje się w prawie cywilnym w tym rodzinnym i spadkowym oraz egzekucji należności. Wieloletni wykładowca uczelni wyższych. Służy pomocą prawną Polonii amerykańskiej w sprawach spadkowych, nieruchomości, sądowych i innych na terenie całej Polski.